Выбор строительного подрядчика

Как выбрать подрядчика в строительстве?

Данный вопрос важен не только для Заказчика, но и в целом является значимым для успешной реализации всего проекта, за которым стоят Подрядчик, Проектировщик, поставщики и многие другие участники. В большинстве случаев главными критериями при выборе Подрядчика являются цена и сроки, но качество и репутацию компании, за которой стоит надёжность реализации проекта, практически не берут в расчёт. Такой подход часто приводит к многочисленным судебным спорам, а в итоге к убыткам.

Для успешной реализации инвестиционных строительных проектов и исключения спорных ситуаций, исходя из нашего практического опыта работы на строительном рынке Республики Беларусь, мы в «Хеликс Групп» разработали алгоритм выбора Подрядчика из 5 ключевых правил:

Анализ рынка строительных компаний;
Формирование портфеля потенциальных Подрядчиков;
Детальное изучение компаний из портфеля потенциальных Подрядчиков;
Предоставление проектно-сметной документации и получение коммерческих предложений;
Оформление договора.

Далее разберём подробнее эти правила.

Мониторинг рынка заключается в том, чтобы изучить его текущее состояние – предоставляемые услуги и их качество, количество строительных компаний и их возможности, правовое регулирование строительства законодательством. Также мы рекомендуем провести консалтинг у опытных служб заказчика (инжиниринговые компании), чтобы получить у них экспертное мнение, которое поможет сложить более широкую картину о предстоящем поле деятельности.

Если вы находитесь на предынвестиционной стадии проекта и ещё не приступили к разработке проектно-сметной документации, то рекомендуем вам рассмотреть возможность строительства «под ключ», что уменьшит ваши риски и поможет добиться более слаженной работы и лучшего конечного результата.

Далее при завершении анализа рынка мы рекомендуем вам выбрать претендентов на роль Подрядчика для вашего проекта исходя из их технических возможностей, экономической стабильности и строительного опыта.

Создайте список потенциальных Подрядчиков.

Из всех потенциальных участников вам необходимо создать пул наиболее вызывающих доверие Подрядчиков, отсеяв сомнительные, мало опытные и экономически несостоятельные компании. Следует обратить внимание на предоставляемую информацию и насколько открыто компания её показывает – это реализованные и реализуемые проекты, отзывы, новости, история компании, аттестаты, контакты других заказчиков т.д.. Детально каждую компанию на данной стадии изучать нет необходимости, ведь целью является упрощённо выбрать подходящие по вышеуказанным показателям организации, отделив неподходящие компании.

В дальнейшем необходимо будет более тщательно исследовать компании из портфеля потенциальных Подрядчиков, что может занять ваше время неэффективно, если вы внесли в этот список и сомнительные компании. Рекомендуемое количество от 5 до 10 компаний на данном этапе.

Теперь вам нужно качественно познакомиться с каждой компанией – изучить её кейсы, съездить на готовые объекты для осмотра их качества, связаться с бывшими заказчиками компании для получения комментариев по сотрудничеству с вашим потенциальным Подрядчиком и ознакомиться с экономической состоятельностью (отсутствие ареста на счетах компании, отсутствие судебных дел в качестве ответчика, задолженности по уплате налогов и т.д.) и технической компетенцией компании. Благонадежная компания предоставит телефоны своих Заказчиков, связавшись с которыми можно будет узнать их точку зрения о данной фирме. То же относится и к истории компании, которая должна быть прозрачной для вас, конечно же, при содействии самого Подрядчика.

Проверьте наличие необходимых разрешительных документов и рекомендательных писем.

Отдельно мы хотим выделить необходимость наличия аттестатов, сертификатов и свидетельства о технической компетенции, как того требует законодательство, а также рекомендательных писем и отзывов, что твердо свидетельствует о пути развития компании, улучшении качества её работы и расширении технических навыков. Рекомендуем вам проверить действительность строительных допусков – сведения о категории аттестата соответствия и его сроке действия, перечень номеров квалификационных аттестатов и свидетельств о технической компетентности. Дополнительно можно обратить внимание на наличие актуальной информации на сайте и в социальных сетях в виде фото и видео материалов с реализуемых объектов и о внутренней жизни компании.

Ещё одним важным кирпичиком в построении вашего мнения перед конкурсом (тендером) о каждом Подрядчике служит проверка его правоспособности. Здесь вы можете использовать наиболее известные инструменты для этого, например, запросить учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации или сделать выписку из ЕГР. Советуем вам проверить полномочия представителя Подрядчика – размер и иные критерии сделки, которые в праве совершать данный представитель, кто вправе дать согласие на совершение сделки и совершать сделки от имени компании. Для этого запросите у компании подтверждение полномочий о совершении данной сделки представителем Подрядчика, которое должно быть заверено учредителями. Вы можете также изучить статус субъекта хозяйствования – на какой стадии ликвидации находится, сведения об управляющем и об имуществе должника.

В процессе вашего близкого знакомства с каждой компанией на данном этапе неминуемо в процессе общения будет показывать себя культура делового общения у Подрядчика – это и пунктуальность, и исполнительность, и тактичность, и в целом уровень делового этикета. Это служит серьёзным маяком для ориентации конкретной компании в вашем списке. Также мы рекомендуем посетить офис компании для личного знакомства с представителями потенциального Подрядчика, что также даст вам информацию для общего анализа.

После тщательного подбора потенциальных Подрядчиков, к которым в ходе анализа у вас уже сложилось доверие, необходимо приступить к отправлению проектно-сметной документации для начала расчета ими стоимости, сроков и условий проведения строительно-монтажных работ.

При сопоставлении коммерческих предложений мы настойчиво предлагаем вам не делать акцент на практику выбора компании-подрядчика лишь на основе цены и сроков выполнения работ. Такая недальновидная тактика, нацеленная на получение финансовых сиюминутных выгод, приводит к негативным последствиям как в качестве результата, так и в его экономической отдаче в будущем. Вместо этого наряду с ценой и сроками требуйте серьёзного обоснования надёжности предоставленных расчетов (сметы или коммерческого предложения). Зачастую недобросовестные компании неоправданно демпингуют ценой и сроками в надежде позже при выполнении строительно-монтажных работ на объекте «добрать» до реальной стоимости проекта дополнительными работами. Надёжный же Подрядчик должен принять ответственность за своё предложение, ведь он изучил ПСД и рассчитал полную стоимость работ.

Примером здесь может служить строительство двух автосалонов известным белорусским автомобильным дилером. Заказчик выбрал самого дешёвого Подрядчика, который недобросовестно понизил цену, из-за чего оказался экономически несостоятельным уже в процессе выполнения СМР, а в следствии не смог завершить строительство до конца. Результатом стал долгострой, банкротство строительной компании и убытки Заказчика.

Для технически грамотной оценки предложений вам желательно иметь специалиста, разбирающегося в ценообразовании и технологиях строительного производства, или инжиниринговую компанию, которые смогут оценить техническое и кадровое оснащение компании, что может в действительности оправданно оказать снижающее влияние на цену. Если такие ресурсы отсутствуют и вы решили самостоятельно проводить анализ предложений, то стоит провести опрос компаний, участвующих в конкурсе. Добросовестный Подрядчик должен давать простые и обоснованные ответы на любой вопрос. Аргументы должны быть понятны даже неспециалисту. Не должно быть заумных трудно понятных фраз, когда человек незнающий ответ на вопрос пытается таким образом показать Заказчику свою экспертность. У вас непроизвольно должно вызывать сомнение сильно отличающиеся стоимость и сроки между различными предложениями. К этому вы должны ввести критерии экономической надёжности компании и ее компетентности.

При окончательном выборе Подрядчика или Подрядчиков естественным этапом является узаконивание и регламентирование последующих отношений путём подписания договора. И здесь также есть знаки, которые способны еще больше пролить свет на выбранную вами компанию. Каждый опытный Подрядчик понимает риски свои и Заказчика и старается максимально прописать их в договоре, чтобы при возникновении спорных ситуаций они разрешались путём обращения к договору.

Договор – это тот этап, который проверяет благожелательность обоих сторон ещё до начала работ.

У некоторых Заказчиков вызывает сомнения большой договор, будто чем он больше, тем вероятнее в нем есть подвох, но как раз наоборот стоит остерегаться небольших контрактов, которые никак чётко не расставляют роли договорных отношений. Права, обязанности, роли, сроки и ответственность всех участников договора должны соответствовать требованиям проекта. Условия договора должны быть сформулированы чётко и недвусмысленно. Всё это позволяет избегать конфликтных ситуаций, ясно распределяя функции каждого участника.

В любом бизнесе присутствуют риски и также в строительстве их немало, поэтому от грамотного их распределения и управления будет создаваться доверие между сторонами. Чем лучше прописаны все условия, тем легче управлять строительным процессом и инвестиционным проектом, а, как следствие, добиваться лучшего экономического результата.

Выведенные правила основаны на многолетнем опыте работы нашей компании на строительном рынке Республики Беларусь, что также позволило нам сформулировать 3 главных принципа в нашей работе – это результат, репутация и развитие.

11 советов как выбрать подрядчика для строительства дома

Выбор подрядчика для строительства дома – задача стратегическая. Здесь ошибаться нельзя! Найти огрехи (при очень большом желании) можно в работе любого профессионала, тем более, если заказчик достаточно хорошо разбирается в теме строительства и нюансах конкретной технологии. Недаром говорят, что у каждой стройки своя история, в том числе история ошибок. Однако, выбирая подрядчика методом «научного» тыка, вы рискуете превратить стройку в одну большую ошибку. А это чревато потерей не только денег и времени, но и здоровья (вы же знаете, что все болезни из-за нервов).

«Правильный выбор застройщика – это 70% успеха»,– утверждает Анна Микуляк, руководитель отдела продаж компании «РНР». Но как выбрать правильно? Наши рекомендации тем, кто убеждён в неэффективности метода тыка и не надеется на русский авось.

Совет 1. Определитесь с функционалом дома. Ответьте себе на вопрос: «Для кого и для чего вы строите дом? Какие задачи он должен решать?»

Можете прописать все требования на бумаге, чтобы сформулировать их максимально чётко. В дальнейшем это определит архитектурные и планировочные особенности дома. «Главное, что нам, как застройщику, требуется от вас, – понимание функционала вашего дома, – комментирует Анна Микуляк. – Строите вы дом для постоянного или сезонного проживания? Кто будет жить в доме? Планируете ли вы содержать домашних животных? Например, один из наших заказчиков содержал большую собаку, которой вредно лежать на тёплом полу. Поэтому мы отказались от обустройства тёплых полов. Нужно понимать, что вы хотите от дома. Будете ли вы там гостей встречать каждые выходные или мечтаете о небольшом доме для уединённого проживания с семьёй. Никаких специфических нюансов, вроде того, как лучше расположить дом на участке, сколько нужно отступить от участка соседа, насколько большими должны быть окна, какого размера должна быть бойлерная и какие требования к ней предъявляются, вам знать не нужно. Для решения каждой задачи у нас есть ответственные специалисты (архитекторы, инженеры, прорабы и т.д.). Вам же надо определиться, какого размера у вас должна быть, например, детская. Для одного ребёнка она будет или для двоих. Вот это важнее».

Совет 2. Прежде чем начинать строительство деревянного дома по канадской технологии и выбирать подрядчика, вникнете в тему.

Даже если вы далеки от строительства, как Австралия ото всех остальных материков, вам необходимо разобраться в вопросе самому. Знание темы и более-менее чёткие представления о технологии (в частности, каркасного домостроения) позволят вам, во-первых, избежать многих ошибок, а, во-вторых, понимать, что делает подрядчик, и уверенно задавать вопросы, если в какой-то момент недопонимание возникнет. Ну и, в-третьих, человека, владеющего информацией (или знающего, где её раздобыть), обмануть куда сложнее.

Список литературы и интернет-ресурсов, которые могут оказаться полезными в изучении вопроса, приведён в статье «Как проверять качество стройки каркасного дома по этапам».

Совет 3. Решив строить деревянный каркасный дом, обращайте внимание только на те фирмы, которые давно специализируются на каркасном строительстве

Подрядчиков сегодня пруд пруди! Но вам нужен тот, кто много лет специализируется на каркасном домостроении и обязательно имеет хорошую производственную базу. Впрочем, если фирма занимается, преимущественно, строительством домов из бруса, вполне возможно, что она пойдёт вам навстречу, с энтузиазмом взявшись за возведение вашего каркасника. Тем более, что в условиях кризиса застройщики становятся более гибкими и сговорчивыми. Но канадская технология, как и любая другая, предполагает не только знание множества нюансов, но и наличие высокотехнологичного оборудования, дабы не пришлось мастерить каркасный дом из пиломатериала прямо на строительной площадке.

Доверяя строительство домов под ключ подрядчику без опыта в каркасном домостроении, вы рискуете, как минимум, затянуть стройку (а ведь каркасники многие выбирают именно из-за высоких темпов строительства). О худших последствиях говорить не будем – они могут быть какими угодно. Добавим лишь, что настороженное отношение к каркасникам в России отчасти сформировано «обжёгшимися» на сотрудничестве с горе-подрядчиками. Анализ проваленных объектов, строящихся по канадской технологии, показал, что строителями были допущены грубейшие технологические ошибки, в результате чего заказчик получает домик Ниф-Нифа, а подрядчик, пользуясь некомпетентностью заказчика, списывает все на якобы недостатки каркасников.

Запомните, хороший каркасный дом мало чем отличается по прочности от своего кирпичного собрата, а по многим важным показателям превосходит его.

Совет 4. Будьте реалистами: не соблазняйтесь на заманчивые предложения подрядчиков построить вам каркасный дом «под ключ» за 1,5- 2 млн. руб.

О том, сколько стоит правильный дом на основе деревянного каркаса и почему он дороже «средненького» сруба, мы рассказывали в статье «Из чего лучше строить дом сегодня». А вот, как комментирует ситуацию, сложившуюся сегодня на рынке каркасного домостроения, специалист:

«Большая часть строителей каркасных домов становится заложниками стереотипов покупателей и стремится им соответствовать. Если 50% строителей, в которые входит и компания «РНР», объясняют потенциальному клиенту, что каркасный дом не может стоить дешево, потому что для его строительства используются только качественные материалы и конструкции, благодаря чему каркасник простоит без капремонта более 200 лет, то вторые 50% идут по пути наименьшего сопротивления. Они стараются максимально соответствовать ожиданиям покупателя, уверенно заявляя, что каркасный дом действительно дешёвый. Ведь нет ничего проще, чем сбить из досок коробку, заложить в неё утеплитель и жить – не тужить» (Анна Микуляк, руководитель отдела продаж компании «РНР»).

Совет 5. Выделите время на мониторинг рынка.

Даже «отсеяв» подрядчиков, которые не занимаются строительством по каркасной технологии, вы столкнётесь с тем, что специализированных фирм не так уж и мало. А с ростом популярности каркасной технологии их становится всё больше.

Мониторинг рынка позволит вам разобраться и в дальнейшем сориентироваться в предложениях компаний. Для этого рекомендуем:

изучить сайты застройщиков, изучить портфолио построенных объектов и проанализировать представленную информацию

посетить выставки деревянного домостроения , чтобы получить полное представление о новых технологиях, изучить предложения рынка и наладить контакты с застройщиками

обязательно съездить не на демонстрационные площадки застройщика (где все может быть хорошо и красиво), а на реально строящиеся объекты и самим оценить качество строительства и профессионализм строителей

приехать в офис компании, чтобы пообщаться с подрядчиком лично и принять решение о сотрудничестве

Совет 6. Изучите как можно больше информации о компании, которую планируете выбрать в качестве ответственного подрядчика.

История существования компании и количество построенных ею домов – факты, конечно, красноречивые. Но без доказательств это всего лишь «голые» цифры. Ну, какая радость вам с того, что компания существует 15 лет на рынке, а каркасную технологию вот только-только начала осваивать? Другое дело, когда компания все 15 лет специализируется на строительстве каркасных домов. С количеством реализованных проектов та же самая история. Подрядчик может хвастаться, что ежегодно возводит сотни домов , но нужно понимать, что это за дома и какого они качества. Можно ли их называть домами или это скорее дачные или садовые домики!?

«Ежегодно мы строим порядка 50 домов. При этом каждый этап строительства у нас выполняется, как правило, отдельными бригадами. То есть, на выполнение различного вида работ есть свои специалисты. Строительные бригады, специализирующиеся у нас на монолите и возведении фундаментов, профессиональные плотники и сборщики каркасов, инженерные бригады, выполняющие прокладку коммуникаций ( отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция), сертифицированные электрики, отвечающие за электроснабжение и слаботочные системы вашего дома. Кроме того, есть отдельные бригады для выполнения внутренних работ- от зашивки стен гипсокартонном, до высококачественной отделки помещений. Есть у нас в штате и дизайнеры интерьера. Но даже располагая широким диапазоном специалистов, мы физически не можем реализовывать баснословное количество проектов. Потому что к каждой задаче подходим индивидуально, тщательно прорабатывая каждый этап», – комментирует Анна Микуляк.

Не спешите сразу соглашаться и в том случае, когда подрядчик предоставляет портфолио с красивыми фотографиями построенных домов. Это могут быть фотографии, взятые с открытых источников в интернете или украденные у конкурентов. Поэтому поинтересуйтесь не только финальными картинками законченных домов, но и попросите представить фотографии показанных домов в процессе строительства, где вы можете посмотреть все этапы работ, выполненные конкретно этим подрядчиком. Ведь, согласитесь, если у подрядчика отсутствуют фотографии показываемых вам домов в процессе строительства, то маловероятно, что эти дома строились данной фирмой и это всего лишь демонстрация “веселых картинок”

Совет 7. Попросите контакты клиентов, чтобы иметь возможность посмотреть готовые дома и узнать мнение тех, кто уже воспользовался услугами подрядчика и проживает в построенных им домах.

Это, пожалуй, самое очевидное свидетельство опыта, квалификации и надёжности подрядчика. В случае, если по каким-либо причинам, например, ссылаясь на конфиденциальность информации или нежелание тревожить клиентов, подрядчик отказывается предоставить контакты своих клиентов, он должен предложить вам альтернативу в виде посещения демонстрационной площадки. Наличие таковой является очередным подтверждением серьёзности и надёжности компании. Так, компания «РНР» практикует показ клиентам домов на стадии монтажа каркаса и уже готового к сдаче. «Если человек до этого смотрел только кирпичные дома, то да, чаще всего он с настороженностью относится к каркасникам. Но если до нас человек уже успел посмотреть 2-3 каркаса, то когда он приезжает к нам на площадку и видит каркас от «РНР», раскладку балок, готовые стеновые панели, усиление «допами», осознаёт, что предлагаемая нами конструкция, в основе которой лежит оригинальная двутавровая балка, действительно надёжная. В 90% случаев после посещения наших объектов потенциальный клиент готов выбрать каркасную технологию для строительства своего дома, становясь клиентом реальным», – рассказывает Анна Микуляк.

Совет 8. Выбирайте подрядчика, который одновременно является производителем строительных материалов.

Строителей много, но далеко не каждый из них является производителем. А между тем, никто не знает технологию и стройматериал лучше, чем производитель. Те, кто уже успел построить дом, по каркасной технологии в частности, соглашаются, что сотрудничество с застройщиком, являющимся непосредственным производителем, позволяет:

свести к нулю количество ошибок, допускаемых при строительстве

обеспечить заявленное качество и надёжность постройки

сэкономить время, деньги и нервы, исключив лишних участников в строительстве дома

Так, компания «РНР», помимо того, что является непосредственным производителем оригинальной двутавровой балки, изготавливаемой по лицензии канадской компании Nascor, выступает ещё и застройщиком каркасных домов. «У нас два собственных завода – в Ростове и Подмосковье, где подготавливается древесина, производится двутавр и собираются сами конструкции. Хочу отдельно отметить, что «РНР» не занимается сборкой каркаса в условиях, всё делается на фабрике – только так мы можем обеспечить надёжность и идеальную геометрию каркаса», – комментирует Леонид Морозов, инженер по строительству компании «РНР». Его коллега – Павел Спивак, главный инженер «РНР», дополняет: «Мы освобождаем клиентов от решения технических вопросов, осуществляя контроль проектирования, контроль прорабов и бригад, контроль качества выполняемых работ по объекту на каждом этапе строительства».

Фактически речь идёт не только о непосредственном строительстве, но и о шеф-монтаже (техническом надзоре), предусматривающем столь необходимое наблюдение и организационно-техническое руководство поставками материалов и монтажом. Такой комплексный подход обеспечивает высокое качество строительства при гарантированном соблюдении технологии.

Совет 9. Оцените качество древесины, которая «ляжет» в основу каркаса, потому что от этого напрямую зависит будущее вашего дома.

Возможность лично оценить качество древесины – ещё одно преимущество сотрудничества с подрядчиком-производителем. От того, насколько хорошо подготовлена древесина, в итоге будет зависеть надёжность всей постройки и срок её службы. От этого же во многом зависит и стоимость дома.

Предлагая деревянный каркасный дом «под ключ» за 500 т.р., подрядчик, наверняка, не заботится о качестве используемой древесины. Как правило, такие «эконом»-предложения подразумевают каркас из сырого дерева, завуалированный под определением «древесина естественной влажности класса С». К сведению, класс С допускает почти любые пороки древесины. Знаете, что в таком случае произойдёт уже через год? Каркас из сырых досок, вместе с утеплителем запечатанный плёнкой, начнёт гнить! Остановить процесс гниения практически невозможно. Таким образом, ваш дом очень скоро превратится в рассадник плесени, грибка, болезнетворных бактерий, став непригодным для жизни. В общем, светит вам полный демонтаж и переделка стен. И тут впору бы вспомнить о том, что скупой платит дважды…

«Древесина бывает разного качества: подготовленная для того, чтобы строить дом, и, соответственно, неподготовленная. Наша древесина – подготовленная! Использование сухой строганной балки – главная особенность каркасов «РНР», – комментирует Наталья Фирстова, главный архитектор компании «РНР». – Но при этом влажность древесины должна быть не менее 12%. Мы добиваемся этого с помощью специальной сушильной камеры. На производство поступает свежеспиленный лес, где в последующем древесина сушится и проходит дополнительную подготовку. Я имею в виду обработку антипиренами, антисептиками, что позволяет защитить дерево от различных насекомых вроде короедов, а также воздействия влаги и конденсата».

Совет 10. Категорически откажитесь от приблизительной сметы и упрощённого сметного расчёта! При заключении договора подряда требуйте детального составления сметы!

Даже человек, далёкий от строительной темы, понимает, что строительство дома (тем более «под ключ») предполагает выполнение огромного объема работ. Контролировать расходы на оплату труда многочисленных специалистов (от квалифицированных проектировщиков до разнорабочих «принеси-подай», без которых не обходится ни одна стройка) и закупку внушительной номенклатуры строительно-отделочных материалов невозможно без сметы. Невозможно это сделать и имея на руках так называемую приблизительную смету. В последнем случае подвох заключается не только в том, что в результате стоимость строительства может быть сильно завышена, но и в том, что в разгар стройки подрядчик может сделать вам «сюрприз» в виде списка неучтённых дополнительных работ. При наличии приблизительной сметы парировать вам будет нечем. Смета же приблизительная!

Уберегите себя от таких сюрпризов – составьте детальную смету и уделите время, чтобы наедине с калькулятором самостоятельно всё перепроверить, разобраться в позициях и ценах. Любые сомнительные пункты или возникшие расхождения и вопросы помечайте цветом и не стесняйтесь позвонить потенциальному подрядчику (либо приехать в офис), чтобы получить внятный однозначный ответ. Идеально, если у вас есть возможность нанять второго подрядчика, который бы составил альтернативную смету. Пусть это будет платно. Но даже заплатив за смету дважды (двум разным специалистам), вы всё равно останетесь в плюсе, застраховав себя от неучтённых дополнительных работ и возможной переплаты/завышенной цены на отдельные виды работ и/или строительно-отделочные материалы.

Но если возможности привлечь второго подрядчика нет, не велика потеря. В конце концов, сегодня все справочники выложены в открытом доступе в интернете. Без особого труда можно узнать, сколько весит кубометр бетона или погонный метр арматуры, нормы расхода любого материала, да и цены на материалы сравнить несложно. На дворе XXI век! Проанализировать смету можно, не выходя из дома!

Уделив пристальное внимание согласованию сметы, вы потом не раз похвалите себя, высоко оценив свою предусмотрительность и интеллектуальный уровень. Ну, и наоборот: подпишите смету не глядя, и… Здравствуйте, грабли, давно не виделись!

Совет 11. Требуйте гарантий, но не соблазняйтесь на пожизненные.

Гарантия производителя на материал и гарантия подрядчика на выполненные работы – немаловажный фактор. В соответствии со ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, «…предельный срок обнаружения недостатков результата работ для всех видов подряда составляет 5 (пять) лет». Причём пятилетний гарантийный срок распространяется на результаты работ строительного подряда, независимо, установлен ли на них гарантийный срок.

Однако некоторые подрядчики гордо заявляют о предоставлении гарантии в 30-50-75 лет, а то и пожизненной. Насколько это оправдано, комментирует Анна Микуляк: «Мы даем гарантию на всё, что мы делаем: на все выполняемые нами работы и используемые материалы. Естественно, на материалы (кроме каркаса, производителем которого мы являемся) предоставляется гарантия производителя. Например, мы не являемся производителем кровли, которую используем, но, тем не менее, на неё распространяется гарантия производителя. Да, иногда мы сталкиваемся с возражениями клиентов, считающих, что гарантия 5 лет на дом, который должен прослужить, как минимум, полвека, слишком мала. Ведь некоторые компании представляют гарантию чуть ли не пожизненную! Но ответьте себе на вопрос: кто даёт вам гарантию? Фирма, которая существует на рынке без году неделя и может исчезнуть через полгода? Для недобросовестных подрядчиков все средства привлечения клиентов хороши, в том числе и обещания гарантии на весь срок эксплуатации дома. А клиенты, в свою очередь, теряют бдительность, полагая, что если фирма даёт такую гарантию, значит, она всенепременно надёжная. Но пожизненная гарантия, к сожалению, далеко не всегда свидетельствует о надёжности компании. Поэтому мой совет всем, кто сейчас выбирает подрядчика – наведите справки о компании. Тем более, что все данные сегодня находятся в свободном доступе! Если компания существует меньше трех лет, подумайте, нужна ли вам такая гарантия?».

Возможно, на столь тщательный мониторинг рынка и проверку подрядчиков решится не каждый. Но прежде чем пренебрегать одним из советов, подумайте, что речь идёт о доме, в котором долгое время, а возможно, и всю жизнь придётся жить вам и вашим близким.

Секреты выбора надёжного подрядчика

К чему может привести неудачный выбор строительной организации?

Горе-подрядчик неожиданно исчезает с полученным авансом. Найти таких строителей и вернуть деньги практически невозможно.

В процессе работы с подрядчиком регулярно возникают непредвиденные/неоговоренные расходы, и бюджет проекта растет день ото дня.

Строители-новички часто не разбираются в технологиях, нарушают требования СНиП и ГОСТ, что отражается на качестве.

Основные ошибки, которые совершает заказчик при выборе строительной организации:

В погоне за ценой

Выбор самого дешёвого предложения нередко ведёт к провалу. Когда компания присылает коммерческое предложение с низкой ценой, вы должны насторожиться: возможно, таким образом компания привлекает клиентов, а при строительстве на определённом этапе останавливает работы и просит доплаты.

Пыль в глазах

Чтобы повлиять на решение заказчика, недобросовестные компании часто предоставляют неполную или недостоверную информацию. Например, выдают чужие объекты за свои либо скрывают факт использования субподрядных организаций, уверяя, что имеют собственную производственную базу, вводя клиента в заблуждение. И многие заказчики, недостаточно тщательно изучившие вопрос, попадаются на их удочку.

Где найти компанию подрядчика

Ищите подрядчика через друзей. Они честно и откровенно расскажут обо всех достоинствах и недостатках, произведенных работ.

Участие в выставках часто свидетельствует о высоком профессиональном уровне компании. На выставке вы сможете не только рассчитать предполагаемую стоимость проекта, но также посмотреть портфолио подрядчика, пообщаться с менеджером.

На сайте компании рекомендуем уделить внимание разделам о материалах, технологиях, реализованных проектах, а также посмотреть отзывы клиентов.

Как выбрать подрядчика:

1. Обратите внимание на более дорогие предложения, так как они включают наиболее полный и профессиональный комплекс услуг.

2. Получите от потенциальных подрядчиков всю необходимую информацию о компании, реализуемых товарах (работах, услугах), изучите допуски, лицензии и сертификаты.

3. Выбирайте тех, кто предоставил более полную и исключительно достоверную информацию и вызвал у вас доверие. Ознакомьтесь с портфолио, съездите на производство. Убедитесь, что подрядчик действительно предоставляет все указанные услуги.

4. Запросите расчёт по вашему техзаданию в нескольких компаниях и оцените каждый из них. Важно разобраться, какой предлагается материал, его количество, все ли возможные затраты учтены в смете.

Оптимальный алгоритм выбора компании

Если вы уверены, что выбрали правильного подрядчика, можете переходить к стадии заключения договора. На данном этапе не лишним будет проконсультироваться с юристом. Особое внимание обратите на пункты «обязанности сторон» и «сроки выполнения работ» – честный подрядчик предусматривает ответственность сторон в случае их срыва.

Кроме этого, обязательно пропишите в договоре, по каким причинам могут наступить штрафные санкции. Это подрядчику не выгодно. Предоплата за работу в данном случае составит минимум половину от стоимости строительства.

Надеемся, что наши советы помогут вам выбрать адекватного подрядчика.

Желаем вам всего самого доброго в ваших начинаниях!

Подпишитесь на рассылку новостей

Поделиться в соцсетях

Бесплатная консультация

С удовольствием отвечу на все ваши вопросы!

Специалист коммерческого отдела

Заявка на расчет проекта

Политика конфиденциальности

Настоящая Политика конфиденциальности персональной информации (далее — Политика) действует в отношении всей информации, которую юридическое лицо ООО «Подрядчик» (ОГРН: 1073808027149, ИНН: 3808169860, адрес регистрации: 308000, Белгородская область, г. Белгород, проспект Гражданский, 4, офис 28) и/или его аффилированные лица могут получить о Пользователе во время использования им сайта tsk38.ru.

Использование сайта tsk38.ru означает безоговорочное согласие Пользователя с настоящей Политикой и указанными в ней условиями обработки его персональной информации; в случае несогласия с этими условиями Пользователь должен воздержаться от использования данного ресурса.

1. Персональная информация пользователей, которую получает и обрабатывает сайт tsk38.ru

1.1. В рамках настоящей Политики под «персональной информацией пользователя» понимаются:

1.1.1. Персональная информация, которую Пользователь предоставляет о себе самостоятельно при оставлении заявки, совершении покупки, регистрации (создании учётной записи) или в ином процессе использования сайта.

1.1.2. Данные, которые автоматически передаются сайтом tsk38.ru в процессе его использования с помощью установленного на устройстве пользователя программного обеспечения, в том числе IP-адрес, информация из cookie, информация о браузере пользователя (или иной программе, с помощью которой осуществляется доступ к сайту), время доступа, адрес запрашиваемой страницы.

1.1.3. Данные, которые предоставляются сайту, в целях осуществления оказания услуг и/или продаже товара и/или предоставления иных ценностей для посетителей сайта в соответствии с деятельностью настоящего ресурса:

фамилия;
имя;
отчество;
электронная почта;
номер телефона.

1.2. Настоящая Политика применима только к сайту tsk38.ru, не контролирует и не несет ответственность за сайты третьих лиц, на которые Пользователь может перейти по ссылкам, доступным на сайте tsk38.ru. На таких сайтах у пользователя может собираться или запрашиваться иная персональная информация, а также могут совершаться иные действия.

1.3. Сайт в общем случае не проверяет достоверность персональной информации, предоставляемой пользователями, и не осуществляет контроль за их дееспособностью. Однако сайт tsk38.ru исходит из того, что Пользователь предоставляет достоверную и достаточную персональную информацию по вопросам, предлагаемым в формах настоящего ресурса, и поддерживает эту информацию в актуальном состоянии.

2. Цели сбора и обработки персональной информации пользователей

2.1. Сайт собирает и хранит только те персональные данные, которые необходимы для оказания услуг и/или продаже товара и/или предоставления иных ценностей для посетителей сайта tsk38.ru.

2.2. Персональную информацию пользователя можно использовать в следующих целях:

2.2.1. Идентификация стороны в рамках соглашений и договоров с сайтом и юридическим лицом ООО «Подрядчик».

2.2.2. Предоставление пользователю персонализированных услуг и сервисов, товаров и иных ценностей.

2.2.3. Связь с пользователем, в том числе направление уведомлений, запросов и информации, касающихся использования сайта, оказания услуг, а также обработка запросов и заявок от пользователя.

2.2.4. Улучшение качества сайта, удобства его использования, разработка новых товаров и услуг.

2.2.5. Передача данных третьим лицам в целях осуществления деятельности ресурса (например доставка товара курьером, транспортной компанией и иные).

3. Условия обработки персональной информации пользователя и ее передачи третьим лицам

3.1. Сайт tsk38.ru хранит персональную информацию Пользователей в соответствии с внутренним регламентом ООО «Подрядчик» и законодательством РФ.

3.2. В отношении персональной информации Пользователя сохраняется ее конфиденциальность, кроме случаев добровольного предоставления пользователем информации о себе для общего доступа неограниченному кругу лиц.

3.3. Сайт tsk38.ru вправе передать персональную информацию пользователя третьим лицам в следующих случаях:

3.3.1. Пользователь выразил свое согласие на такие действия путем согласия выразившегося в предоставлении таких данных.

3.3.2. Передача необходима в рамках использования Пользователем сайта tsk38.ru, либо для предоставления товаров и/или оказания услуги Пользователю.

3.3.3. Передача предусмотрена российским законодательством в рамках установленной законодательством процедуры.

3.3.4. В целях обеспечения возможности защиты прав и законных интересов сайта tsk38.ru или третьих лиц в случаях, когда Пользователь нарушает Пользовательское соглашение сайта tsk38.ru.

3.4. При обработке персональных данных пользователей сайт tsk38.ru руководствуется Федеральным законом РФ «О персональных данных».

4. Изменение пользователем персональной информации

4.1. Пользователь может в любой момент изменить (обновить, дополнить) предоставленную им персональную информацию или её часть, а также параметры её конфиденциальности, отправив заявление в простой письменной форме в адрес администрации сайта следующим способом.

E-mail: mail@tsk38.ru

4.2. Пользователь может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных, отправив заявление в простой письменной форме в адрес администрации сайта следующим способом:

E-mail: mail@tsk38.ru

5. Меры, применяемые для защиты персональной информации пользователей

Сайт принимает необходимые и достаточные организационные и технические меры для защиты персональной информации пользователя от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий с ней третьих лиц.

6. Изменение Политики конфиденциальности. Применимое законодательство

6.1. Сайт имеет право вносить изменения в настоящую Политику конфиденциальности. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Политики вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Политики. Действующая редакция всегда находится на странице по адресу http://tsk38.ru/privacy.

6.2. К настоящей Политике и отношениям между пользователем и Сайтом, возникающим в связи с применением Политики конфиденциальности, подлежит применению право Российской Федерации.

7. Обратная связь. Вопросы и предложения

Все предложения или вопросы по поводу настоящей Политики следует направлять следующим способом:

Как искать надёжных подрядчиков

На ранних этапах бизнеса можно вести все дела самостоятельно. Но по мере роста увеличивается количество бизнес-задач и часть процессов приходится делегировать. И непрерывное функционирование бизнеса начинает зависеть, в том числе, от качества работы сторонних исполнителей.

Open Academy подготовила несколько советов о том, как найти подрядчика и впоследствии не пожалеть об этом.

Подрядчик — это физическое или юридическое лицо, которое берёт на себя исполнение определенной работы за оговоренную плату.

Определите условия отбора

В первую очередь сформулируйте объём задач, который вы планируете доверить подрядчику. Исполнитель должен чётко понимать, что от него требуется.

Далее определите важные для вас критерии, на соответствие которым будете проверять кандидатов. Точных характеристик хорошего подрядчика не существует, поскольку это зависит от поставленной задачи. Но есть обобщённые критерии, которые стоит учесть:

Портфолио работ. Лучшим доказательством опыта являются завершённые работы. Но смотреть нужно не только красочные буклеты или wow-сайты. Если проекты — это физические объекты, постарайтесь посмотреть их «вживую». По интернет-проектам обращайте внимание на подробные кейсы. И по возможности постарайтесь получить контактные данные прежних клиентов, чтобы расспросить их о качестве услуг.
Опыт работы. Поинтересуйтесь, сколько лет подрядная организация или исполнитель работает на рынке. Не поленитесь узнать, чем подрядчик занимался раньше. Предпочтение лучше отдавать тем, кто специализируется в конкретной области не менее 2-3 лет.
Опыт использования технологий и материалов. Проверьте, что подрядчик умеет обращаться с инструментами, используемыми в вашем бизнесе. В противном случае обучение может занять немало времени.
Наличие деловых связей. В частности, поинтересуйтесь, есть ли у подрядчика постоянные поставщики или партнеры, и знает ли он рынок материалов (при необходимости).
Разрешения, лицензии. Если деятельность требует лицензирования, убедитесь, что подрядчик располагает всем необходимыми документами (допусками, сертификатами, разрешениям и пр.).

Плата за подключение к Пакету услуг «Первый шаг» — 0 руб. Открытие и обслуживание первого счета в рублях РФ — 0 руб. Внутрибанковские переводы на счета юридических лиц и ИП — 0 руб. 3 (Три) платежа в другие банки на счета юридических лиц и ИП — 0 руб. К Пакету услуг «Первый шаг» могут быть подключены только новые клиенты, не имеющие открытых расчетных счетов в Банке «Открытие». Обязательными условиями подключения и обслуживания в рамках Пакета услуг являются выпуск корпоративной карты и подключение к системе ДБО Банка. Обслуживание корпоративных карт «Бизнес карта»: первые 6 мес. — бесплатно, с момента совершения первой транзакции по карте, далее 149 руб. — ежемесячно. Категория карт может быть изменена. Услуги, не включенные в Пакет услуг, предоставляются в соответствии с условиями Сборника тарифов. Полные условия обслуживания, оформления и использования карт указаны в сборнике тарифов.

Где искать подрядчиков

Мы рекомендуем не ограничиваться одним способом поиска подрядчиков. Чем больше способов вы задействуете, тем лучше. Искать подрядчиков можно:

По рекомендациям знакомых и коллег. Это наиболее распространенный способ и порой действенный, но доверять ему на 100 % не стоит. Примите рекомендацию к сведению, но дополнительно проведите собственную проверку подрядчика.
В интернете, СМИ, рекламе. Плюс этого способа — расширение круга потенциальных исполнителей и широкий охват. Минус в том, что вы получите ту информацию, которую самому подрядчику выгодно предоставить.
Форумы, выставки, мероприятия. В этом случае можно установить контакт с представителем компании и уточнить важные подробности.

Каждого вероятного подрядчика проверьте на соответствие заданным критериям — насколько это возможно по открытым данным. В итоге у вас получится список исполнителей. Но не торопитесь делать выбор.

Проверьте надёжность исполнителей

Вы должны быть уверены, что выбранный подрядчик ведет свою деятельность законно. Это отчасти послужит гарантией исполнения обязательств. Проверить ИП и организации можно самостоятельно. Например:

Мы писали о сервисах по проверке поставщиков — эти же рекомендации можно использовать и при проверке подрядчиков.

Дополнительно изучите отзывы в интернете. Но советуем не слишком доверять отзывам, если они не подкреплены ссылкой на рекомендателей и их достоверность нельзя проверить.

К завершению этого этапа ваш список заметно сократится. Можно перейти непосредственно к отбору.

Проведите конкурс

Свяжитесь со всеми первоначально отобранными кандидатами. Опишите проект в общих чертах, пока без подробностей. У всех, кто согласен рассмотреть ваше предложение, попросите предоставить коммерческое предложение. Также попросите ответить на вопросы, которые позволят вам составить мнение о соответствии назначенным критериям.

После изучения всех полученных данных еще раз «почистите» список претендентов. Только теперь обсудите с возможными подрядчиками подробности вашего проекта. Попросите подготовить предложение по решению ваших задач. Это должно быть подробное описание того, как подрядчик планирует выполнить работу или оказать услугу, сколько это будет стоить, какие дополнительные ресурсы потребуются.

Изучите все представленные предложения. Отсейте всех участников, которые не имеют достаточной квалификации, опыта в конкретной сфере, необходимой материальной и технической базы.

Из оставшихся кандидатов отберите тех, кто максимально соответствует вашим критериям. Обращайте внимание на успешность внедрения проектов, опыт сотрудничества с другим компаниями, наличие высококвалифицированных сотрудников, применение новых технологий.

После всех вышеописанных действий в вашем списке, скорее всего, окажется 2-3 или чуть больше кандидатов. И лишь теперь можно делать выбор на основе таких параметров, как сроки, дополнительные условия, стоимость.

Совет: Не стоит выбирать подрядчика исключительно по цене. Нередко стоимость проекта занижают, чтобы пройти отбор. В процессе сотрудничества цена возрастает из-за «форс-мажоров». Если стоимость работы подрядчика кажется вам слишком заниженной, попросите подробно расписать, что входит в эту цену.

Выбрав подходящего подрядчика, обязательно заключите с ним договор. Четко пропишите все условия сотрудничества, обязательства и ответственность сторон. Помните, что чем тщательнее вы подойдете к выбору подрядчика, тем меньше вероятность проблем в будущем.

На что следует обратить внимание при выборе подрядной организации?

Выбор подрядчика – это важный этап реализации проекта строительства, с которым сталкивается практически любая строительная организация. От правильного выбора подрядчика зависит соблюдение сроков, объем сметы и качество выполненных работ.

При неудачном выборе подрядчика, могут возникнуть определенные проблемы, связанные с его сменой во время реализации проекта. Все это грозит значительным дополнительным издержкам. Кроме того, новый подрядчик уже не возьмет на себя гарантийные обязательства по данному объекту. В Интернете Вы можете найти множество подтверждений тому, что компании сталкиваются с некачественным выполнением работ: с превышением сметы или срывом сроков при работе с недобросовестными подрядчиками. Например , при ремонте Щелковского шоссе в Москве необходимо было сдать проект в феврале 2014 года. По вине подрядчика этого не произошло, что повлекло за собой штрафы в размере миллионов рублей . Еще одним примером может послужить строительство стадионов к Чемпионату мира по футболу в России. Так при срыве сроков строительства стадиона на полгода подрядчика оштрафовали почти на 9,5 млрд рублей. Сроки реализации проекта уменьшились, и теперь заказчику необходимо найти новых контрагентов, которые осуществят его быстрее, чем прежний подрядчик (по материалам сайта www.vedomosti.ru).

Чтобы избежать таких трудностей большинство опытных компаний используют два подхода к выбору подрядных организаций:

Проведение по каждому объекту конкурса или тендера среди всех изъявивших желание компаний.
Выбор по наиболее важным критериям из ранее сформированного реестра потенциальных подрядчиков.

В этой статье мы сфокусируемся на втором подходе – выборе подрядчика из существующего реестра поставщиков товаров и услуг. Мы разберем три основных пункта, на которые стоит обратить внимание при выборе подрядчика. Приведем пример, каким должен быть реестр подрядчиков и что в него необходимо включать. Определим по каким критериям включать подрядчика в реестр и где взять все необходимые для анализа данные.

1. Выбор подрядчиков, для внесения в реестр

Что важно при составлении реестра? Безусловно, он должен включать потенциальных подрядчиков для выполнения всех основных видов строительных работ: земляных, строительства воздушных линий электропередач, пусконаладочных работ, благоустройство и т.д. Для того чтобы наполнить реестр необходимо провести тщательный предварительный отбор кандидатов, что минимизирует риски, возникающие при реализации любого проекта. Сначала в список необходимо занести хорошо зарекомендовавшие себя компании, с которыми уже был положительный опыт работы. И уже затем добавить подрядные организации, изъявившие желание выполнить работы в качестве подрядчиков.

2. Реестр подрядчиков

Определим основные критерии по которым необходимо включать подрядчика в реестр. Все перечисленные данные необходимо проверить и включить результаты проверки в шаблон реестра подрядных организаций. На что важно обратить внимание:

Подрядчику необходимо обладать персоналом (производственным и инженерным) с необходимой квалификацией,
Подрядчику необходимо обладать техникой либо оснасткой для выполнения требуемого вида работ,
Подрядчику необходимо быть официально зарегистрированным на территории России,
Подрядчику необходимо существовать не менее 3 лет,
Подрядчику необходимо иметь подтверждение соблюдения сроков ввода уже построенных объектов в эксплуатацию,
Подрядчику необходимо обладать положительными отзывами о качестве работ,
Подрядчику необходимо иметь минимальное количество замечаний (предписаний) надзорных органов,
Подрядчику необходимо не участвовать в судебных разбирательствах за последние 3 года,
Подрядчику необходимо соблюдать отсутствие задолженности перед налоговыми органами;
Подрядчику необходимо иметь положительные отзывы от руководителей предыдущих объектов;

И одними из самых важных критериев внесения подрядчика в реестр являются: цена и сроки реализации проектов.

При проведении проверки важно не верить буклетам и комментариям подрядчика. Стоит ориентироваться только на факты в виде документов и цифр, которые заказчик всегда имеет право запросить у подрядных организаций. Эти документы не составляют коммерческую тайну и могут быть переданы заказчику для ознакомления.

3. Где брать данные для оценки подрядчика

Для подтверждения официальной регистрации организация должна предоставить заверенные печатью и подписью руководителя (либо уполномоченного лица) копии учредительных документов:

Свидетельства о государственной регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя);
Свидетельства о постановке юридического лица на налоговый учет на территории РФ;
Выписки из ЕГРЮЛ, сформированная не позднее 30-60 дней до даты заключения договора подряда.

Кроме того, можно проверить данные о потенциальных подрядчиках самостоятельно при помощи сети Интернет. Прилагаем список источников, где можно собрать полезную информацию.

Сведения о включении организации в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) стоит проверить на сайте Федеральной налоговой службы .
На сайте Арбитражного суда можно проверить в каких судебных процессах участвует кандидат. Если сумма исков составляет более миллиона рублей, организацию не следует включать в свой реестр подрядчиков, так как это повышает риски работы с ней.
На сайте судебных приставов советуем проверить как идет исполнительное производство по принятым судебным решениям. Если организация не платит по исполнительным листам, её шансы на включение в реестр равны нулю.

Итак, список сформирован, далее необходимо определиться с выбором подрядчика. Цена, конечно, является одним из важнейших критериев выбора исполнителя работ, но не определяющим. У подрядчиков, давших минимальную цену, можно потребовать более детальное её обоснование. На практике бывают случаи, когда предлагают меньшую цену, невнимательно изучив проект, без учета всех сопутствующих расходов при производстве работ. Порой подрядчики дают явно заниженную цену, в надежде заключив договор, увеличить стоимость дополнительными работами в ходе строительства объекта. То же самое касается и сроков выполнения работ и всех остальных пунктов реестра. Каждый пункт подрядчика мы рекомендуем оценить по пяти-бальной шкале и вывести среднее значений коэффициент по подрядчику. Это позволит ранжировать подрядчиков в порядке убывания коэффициента и принять решение о дальнейшем сотрудничестве и выборе для реализации работ. Именно в таком режиме мы работаем с нашими заказчиками .

Таким образом, процесс выбора надежного и эффективного подрядчика выглядит следующим образом:

Составляется реестр потенциальных подрядчиков с соблюдением набора необходимых условий включения в реестр.
Внесенные в реестр подрядчики и кандидаты на внесение проверяются по основным критериям: наличие необходимого персонала и техники, отсутствие долгов по исполнительному производству и налогам и тд.
Осуществляется оценка каждого подрядчика в реестре и происходит выбор на предмет реализации проекта.

Если учесть все эти нюансы, то можно подобрать качественного, компетентного подрядчика и не волноваться за свой проект.

Мы уже подготовили все необходимые материалы для включения компании ИСК “ЭлектИС” в ваш реестр подрядчиков. Кликните по ссылке «запрос на включение в реестр поставщиков» и откроется готовое письмо с запросом в ответ на которое мы направим Вам необходимую документацию для включения в реестр.

Этап 2 «Тендер или диктатура заказчика»

В этой статье мы хотим остановиться на основных особенностях проведения тендерных процедур при выборе подрядчиков для проведения строительно-монтажных работ, с которыми мы столкнулись при организации более 30 тендеров для наших клиентов, выступая в роли технического заказчика.

Необходимо помнить, что выбор подрядчика для проекта является, пожалуй, самой главной задачей, после того, как утверждена финансовая модель проекта.

Чем строже и жестче Ваши процедуры и условия при отборе претендентов, тем выше шансы проекта на успех.

Задав высокие критерии оценки с самого начала, Вы сильно снижаете риск провала проекта от недобросовестности контрагента при его реализации.

Крупные компании, как правило, имеют собственные тендерные отделы, которые организуют тендерные процедуры, исходя из принятых корпоративных стандартов. Небольшие или проектно-инвестиционные компании могут проводить тендеры в зависимости от проектной необходимости, но и первым и вторым приходится сталкиваться с одной и той же последовательностью шагов.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Первый шаг «Формирование тендерной документации и технического задания».

Самый первый этап является наиболее важным, он по сути определяет, насколько будет успешен тендер. При составлении конкурсной документации и технического задания лучше руководствоваться принципами максимальной детальности, однозначной трактовки формулировок, полноты требований, предъявляемых для потенциальных участников тендера.

Положения технического задания не должны быть «взаимно исключающими» и «совместно исчерпывающими».

В нем должно быть все, что необходимо знать потенциальным претендентам для формирования своего ценового предложениям, при этом нужно следить, чтобы требования конкурсной документации не были двусмысленными.

Для составления конкурсной документации необходим юрист и экономист, а для разработки технического задания не обойтись без руководителя проекта и профильных технических специалистов, в зависимости от особенностей видов и типов работ. Очень частой ошибкой является то, что техническую часть поручают делать тем же юристам и экономистам, которые готовят конкурсную документацию. В итоге получается хорошая конкурсная документация и очень поверхностное техническое задание, строительство в соответствии с которым невозможно без постоянных изменений, влияющих на конечную стоимость объекта, а это является самым главным риском реализации любого проекта.

Первым разделом конкурсной документации как правило является перечень общих характеристик объекта. Его наименование, назначение, расположение, размер, сроки реализации, сведения о заказчике и инвесторе строительства, краткая пояснительная записка об имеющемся комплекте исходно-разрешительной документации, в соответствии с которой должно будет производиться строительство.

Далее необходимо указать сроки проведения тендера, даты начала и окончания подачи тендерных предложений, точный адрес и время подачи предложений, порядок получения дополнительных пояснений в случае возникновения таковых у претендентов, а также порядок отмены тендера.

Важным аспектом является юридическое позиционирование тендера, будет ли он публичной офертой в соответствии с нормами гражданского кодекса, то есть будет обязательным для заключения на указанных условиях со стороны заказчика, или нет.

Оферта проводится как правило в отношении закупки однородного товара, где качественные характеристики строго определены и единственным критерием является цена приобретаемой продукции. При приобретении же услуг тендер носит информативный характер, условия которого могут меняться на усмотрение заказчика и заключение договора хотя бы с одним претендентом на объявленных условиях не является обязательным.

Одним из главных разделов конкурсной документации содержит требования к квалификации потенциальных участников. Здесь нужно очень подробно описать требования к претенденту в части его:

• Опыта: сколько должно быть законченных или строящихся объектов схожего типа и назначения; в каких регионах и в какие сроки они должны быть реализованы; размер и стоимость построенных объектов;

• Персонала: сколько сотрудников и какой квалификации они должны быть, профиль их образования, наличие дипломов, стажа работы, наличие необходимых допусков, аттестатов, разрешений на проведение тех или иных видов работ, повышения квалификации и т.д.;

• Оборудования и материально-технической базы: вид и количество необходимой техники, наличие производственных и складских помещений, договоров на поставку необходимых материалов, наличие сервисных договоров на обслуживание имеющегося оборудования;

• Лицензии и допуски: допуски СРО на проектирование и строительно-монтажные работы, при необходимости лицензии для проведения работ на объектах культурного значения или особо охраняемых объектах, где необходима лицензия ФСБ.

Также в конкурсной документации необходимо прописать количественные и качественные критерии оценки заявки.

Такими критериями в большинстве случаев являются цена, качество, сроки оказания услуги, а также размер и длительность гарантийных обязательств.

В зависимости от предпочтений Заказчика, на фактор стоимости может приходиться от 30 до 70 процентов общей оценки каждого предложения. Оставшиеся проценты могут быть распределены между качественными критериями, сроками и гарантией. Например 100% общей оценки предложений могут быть распределены в следующей пропорции – 50%/20%/20%/10%.

Далее, каждая из заявок оценивается в соответствии с заданными критериями. Допустим, заявка с лучшей, то есть наименьшей, ценой в указанной выше формуле, получит максимальное количество баллов по этому критерию, т.е. 100 баллов, что, соответственно, позволит ей набрать максимальные 50% от общей оценки.

Затем заявка также будет оцениваться по каждому из остальных критериев, среди которых – максимальный опыт (реализованные проекты, персонал, оборудование), минимальные сроки поставки, максимальные гарантийные обязательства. Заявки могут оцениваться относительно друг друга или относительно максимальных/минимальных требований, заданных Заказчиком. Путем суммирования баллов по каждому из критериев, определяется общая оценка заявки.

Одним из главных разделов конкурсной документации является проект договора на оказание строительно-монтажных работ, но об этом мы будем говорить более подробно в следующей статье «Этап 3. Договор или юридический щит заказчика».

В разделе, относящемся к техническому заданию обязательно должны быть:

• Непосредственно само технические задание, максимально детальное и подробное. Технико-экономическое обоснование, проектная документация, получившая положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство, рабочая документация. Чем больше заказчик продвинулся в подготовке документов, необходимых для строительства, тем более точно можно задать критерии для отбора претендентов на производство строительно-монтажных работ;

• Подробный график производства работ, разбитый на отдельные виды и этапы выполнения работ;

• Сводная ведомость объемов работ, определяющая виды и объемы строительства.

Второй шаг «Оповещение потенциальных участников о тендере и первичная оценка предложений».

Заказчик может проводить открытый тендер для максимально открытого круга участников или закрытый тендер, для тех компаний, которые ранее прошли аккредитацию или просто были выбраны заказчиком, исходя из предварительной оценки претендентов.

В любом случае, важно максимально широко оповестить всех о проведении тендерной процедуры путем направления приглашений или размещения информации о проведении тендера на одной из открытых электронных площадок («B2B-center», «Фабрикант», «ГПБ»).

Чем больше придёт участников, тем более конкурентным будет тендер, и, соответственно, тем более выгодные условия сможет получить заказчик от поставщиков.

После того, как все заявки от претендентов собраны, их необходимо первично оценить, для того, чтобы сузить круг потенциальных претендентов. Нужно “отсеять” те заявки, которые явно не соответствуют количественным и качественным критериям и оставить 3-4 наиболее адекватных заявки по соотношению цена/качество/сроки.

С такими заявками необходимо работать уже более серьезно.

На бумаге можно нарисовать что угодно. Даже нотариально заверенные документы не дают никакой гарантии того, что предоставленная контрагентами информация соответствует действительности.

Третий шаг «Реальная оценка тендерных предложений». Формальная оценка каждого из критериев необходима, но гораздо более важной является аналитическая работа, которую нужно провести, чтобы выбрать лучшего подрядчика для выполнения работ.

Оценивая опыт, важно обратить внимание на следующие аспекты:

• Есть ли у претендента успешный опыт завершения и сдачи объектов, имеющих схожие характеристики с тем, что планирует построить заказчик. Не нужно никому давать возможность на Вас учиться, это будет стоить вам очень дорого. Несколько законченных ранее объектов существенно повышают шансы подрядчика уложиться в бюджета строительства, выдержать качество и закончить работы в срок;

• Важным является наличие построенных объектов именно в том регионе, где собираетесь строить вы. Строительная отрасль сильно зарегулирована, для оперативного решения возникающих проблем подрядчику нужно постоянно общаться с местными надзорными органами и лучше, если все эти связи были уже выстроены им ранее – варягов нигде не любят;

• Обязательно необходимо сделать выездную проверку на ранее реализованные подрядчиком объекты, увидеть их своими глазами, поговорить с его бывшими заказчиками, услышать их отзывы о подрядчике;

• Отдельно стоит поинтересоваться тем, как идет эксплуатация ранее сданных объектов, какое количество гарантийных случаев выявлено за первые 1-2 года эксплуатации и насколько добросовестно и оперативно подрядчик выполнял свои гарантийные обязательства;

• Не лишним будет получить рекомендации по конкретным руководителям проекта, инженерам и прорабам подрядчика. В любой компании бывают ответственные и безответственные сотрудники; важно, чтобы с Вами со стороны подрядчика работали именно профессионалы со стороны подрядчика.

То же самое относится к проверке материально-технической базы. “Нарисовать” наличие требуемых людей, техники, оборудования, лицензий может любая компания. Необходимо убедиться, что все это реально существует.

• Нужно выехать в офис к подрядчику, посмотреть его производственную базу, посетить складские помещения.

• По технике и оборудованию нужно проверить документы, подтверждающие их приобретение, оригиналы паспортов технических средств и свидетельств о регистрации. Если техника и оборудование были куплены в кредит, то необходимо пообщаться с банком или лизинговой компанией, чтобы узнать о том, насколько своевременно выполняются кредитные обязательства со стороны подрядчика.

• По сотрудникам лучше своими глазами увидеть копии дипломов, необходимых допусков, аттестатов, документов о повышении квалификации.

• По лицензиям и допускам: необходимо сделать запросы в органы и учреждения, выдавшие такие документы, для того, чтобы получить подтверждение их подлинности и срока действия.

Следующим важным этапом является проведение всесторонней проверки юридической и финансовой добросовестности поставщика. Для этого важно:

• Проверить наличие судебных споров на сайте арбитражного суда, а также наличие исполнительных производств по контрагенту на сайте службы судебных приставов. Само наличие текущих судебных процессов не является “черной меткой” для подрядчика, но получить от него разъяснения и оценить потенциальные последствия того или иного исхода судебного процесса для вашего проекта необходимо. Такую же проверку необходимо провести в отношении генерального директора и учредителей подрядчика. Это поможет найти “скелеты в шкафу” ваших будущих контрагентов, если они там есть, конечно, и избежать огромных финансовых потерь, вызванных недобросовестностью контрагентов. В нашей практике был случай, когда проект с бюджетом в 250 млн. руб. был сорван, подрядчик просто пропал, а потом выяснилось, что в отношении генерального директора подрядчика судебными приставами было открыто уже 8 исполнительных производств, на общую сумму свыше 15 млн. руб. за неуплату налогов и иных платежей в бюджет. Такие факты лучше знать заранее.

• Проверить финансовое состояние и взаимоотношения с налоговыми органами. Вовремя ли сдается бухгалтерская и налоговая отчетность? Не находится ли контрагент в стадии реорганизации или ликвидации? Есть ли задолженность по оплате налогов и сборов? Есть ли у контрагента кредиты, лизинговые обязательства, просроченная дебиторская или кредиторская задолженность? Вся эта информация сейчас открыта и доступна на сайтах ФНС, Госкомстата, Арбитражного суда, ФССП. При необходимости можно провести дополнительную проверку с помощью платных ресурсов, таких, как «СКБ-Контур» или «СПАРКС».

• Отличительной особенностью строительных компаний в России является “латание” финансовых дыр прошлых проектов за счет авансов, полученных по новым проектам. Подрядчик может так жить годами, перекладывая ресурсы из одной корзины в другую, при условии, конечно, что у него есть достаточные поступления от новых проектов, перекрывающие просчеты и ошибки прошлых. Если же новых заказов нет в достаточном количестве, а прошлые проекты приносили убытки, то подрядчик скорее всего станет банкротом, потратив при этом авансы, полученные от вас. Такие ситуации в настоящее время происходят одна за другой даже с самыми крупными компаниями («Mirax», НПО «Мостовик», «Космос», «СУ-155» и т.д.), имевшими доступ к прямому банковскому финансированию, что же говорить о средних и мелких компаниях? Поэтому важно тщательно проанализировать текущее финансовое положение контрагента, оценить рентабельность его прошлых проектов и достаточность оборотных средств для выполнения обязательств перед вами. Не менее важно ежемесячно анализировать, тратит ли подрядчик деньги, полученные от Вас, только на реализацию Вашего проекта, не “затыкает” ли он за счет Вас финансовые дыры в других проектах.

• И последним, но одним из самых важных, является желание подрядчика работать и уделять должное внимание вашему проекту. Выиграть тендер и построить объект – не одно и то же. Важно оценить загруженность подрядчика и долю вашего проекта в портфеле его заказов. Если это будет небольшой подрядчик и ваш заказ будет составлять более половины его выручки или даже всю, то велик риск того, что подрядчик просто не справится или будет расценивать вас как единственный шанс заработать деньги, со всеми печальными для вас последствиями. Если же это будет очень крупный подрядчик, у которого доля вашего проекта будет меньше 10% в его портфеле заказов, то дождаться от него должного внимания, оперативного реагирования на ваши вопросы и замечания, реакции на ваши требования заменить тех или иных людей на проекте, будет крайне тяжело. Еще хуже, если это крупный подрядчик, у которого опустел портфель заказов, в этом случае можно ждать только беды. Мы считаем оптимальной работу со средним подрядчиком, таким, у которого ваш проект будет одним из 3-4 приоритетных для него; тогда Вы получите и профессионализм, и должное внимание к Вам и Вашим деньгам. С одной строны, подрядчик будет дорожить вами как клиентом, а с другой стороны – у него будет достаточный опыт и ресурсы, чтобы реализовать Ваш проект без срывов сроков, соблюдая необходимый уровень качества.

В завершение хотим отметить, что выбор подрядчика – это всегда поиск наиболее подходящей комбинации из таких факторов, как цена, качество, сроки. В строительстве можно максимизировать результат только по двум факторам одновременно. Строить быстро и качественно можно, но только дорого, при дешевом и быстром строительстве Вы непременно потеряете в качестве.

Поэтому самый недорогой подрядчик не всегда является самым лучшим выбором: проблемы с ним могут гораздо сильнее влиять на реализацию проекта, чем начальная экономия в цене.

Ошибки при выборе подрядчика могут привести к тому, что проект будет реализован и плохо, и медленно, и дорого. Для того, чтобы этого не случилось, заказчикам важно научиться эффективно проводить тендеры и выбирать подрядчиков. Не менее важным является подписание такого договора с подрядчиком, который будет защищать ваши интересы в период строительства как щит в бою. Об этом и пойдет речь в завершающей статье из этого цикла – «Этап 3. Договор, или юридический щит заказчика».